Belastungen von Immobilien

Belastungen von Immobilien und ihr Einfluss auf den Immobilienwert

Immobilien sind zunächst einmal materielle Güter, also körperliche Vermögensgegenstände. Nicht selten sind diese allerdings mit Belastungen behaftet, die im Grundbuch eingetragen sind und den Wert der Immobilie mehr oder weniger beeinflussen können.

Der Grundbuchauszug gibt Aufschluss darüber, um welche Belastungen es sich handelt.

Beispiele für Belastungen

Das Geh- und/oder Fahrrecht

Ist der Zugang zu einem rückwärtig gelegenen, von der öffentlichen Straßenseite abgewandten Grundstück nur dadurch möglich, dass das vordere Grundstück überquert werden muss, bedarf es eines Wegerechts oder Geh- und Fahrrechts zu Gunsten des rückwärtigen und zu Lasten des straßenseitigen Grundstücks. Ansonsten hätte der Bewohner des rückwärtigen Grundstücks keine Möglichkeit, dorthin zu gelangen.

Die auf diese Weise eingeräumte Nutzungsmöglichkeit hat zur Folge, dass das vordere Grundstück – man spricht hier auch vom „dienenden“ Grundstück - im Bereich, für den das Wegerecht eingeräumt ist, nicht oder nicht mehr ausschließlich von Eigentümer des straßenseitig gelegenen Grundstücks genutzt werden kann.

Das eingeräumte Wegerecht stellt somit eine Belastung für das vordere Grundstück dar, die sich in der Regel negativ wertbeeinflussend auf dieses Grundstück auswirkt. Umgekehrt profitiert das hintere Grundstück von einem solchen Wegerecht, was – je nach Gestaltung der Nutzungsvereinbarung – zu einer gewissen Wertsteigerung beitragen kann.

Meist gehen in einer solchen Konstellation Leitungsrechte mit dem Wegerecht einher, denn das hintere Grundstück benötigt ja z.B. auch einen Anschluss an das Stromnetz, die Telekommunikationsleitungen, die Kanalisation etc.

Da diese Zu- und Ableitungen aber unterirdisch verlegt sind und sich in der Regel nicht negative auf die Nutzbarkeit des dienenden Grundstücks auswirken, stellt dies meist keinen wertbeeinflussenden Faktor dar.

Das Nießbrauchrecht

Ein auf den Nießbrauchnehmer eingetragenes Nießbrauchrecht führt dazu, dass dieser die Immobilie wirtschaftlich quasi so nutzen kann als wäre es seine eigene. Er kann sie also selbst bewohnen, ganz oder teilweise vermieten und ihm stehen im Falle einer Vermietung auch die Mieteinnahmen zu.

Der Eigentümer der Immobilie, obwohl als solcher im Grundbuch eingetragen, kann also nicht nach Belieben über die Immobilie verfügen. Nichtsdestotrotz hat er die Möglichkeit, eine mit einem Nießbrauchrecht behaftete Immobilie zu veräußern.

Je nachdem, wie lange die (Rest-) Laufzeit des Nießbrauchrechts ist, kann eine solche Belastung zu einem erheblichen Abschlag bei der Bewertung der Immobilie führen. Denn natürlich stellt sie eine bedeutende Einschränkung für den Käufer dar, da er die Immobilie weder selbst beziehen noch Erträge aus einer eventuellen Vermietung generieren kann.

Selbst unter Berücksichtigung eines angemessenen Preisabschlags ist die Vermittlung einer mit einem Nießbrauchrecht behafteten Immobilie erfahrungsgemäß schwieriger und zeitaufwendiger, da es hierfür nur einen sehr eingeschränkten Käuferkreis gibt.

Das Vorkaufsrecht

Ist im Grundbuch ein Vorkaufsrecht vermerkt, so hat derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung eingetragen ist die Möglichkeit, im Falle der Veräußerung der Immobilie diese zu erwerben, bevor eine andere Partei die Immobilie kaufen kann.

Wertbeeinflussend sind solche Vorkaufsrechte praktisch nicht, solange der Vorkaufsberechtigte bei Ausübung seines Vorkaufsrechts denselben Preis zahlen muss wie ein x-beliebiger Käufer.

Die Grundschuld

Die Grundschuld ist das wohl am häufigsten im Grundbuch auf eine Immobilie eingetragene Grundpfandrecht. Einfach ausgedrückt, dient sie der Absicherung eines Darlehens, das eine Bank oder sonstiger Finanzierer dem Käufer einer Immobilie zur Verfügung stellt.

Verkauft dieser die Immobilie weiter, wird diese Belastung in der Regel gelöscht, es sei denn, der Erwerber möchte die Grundschuld samt Darlehensvertrag vom Verkäufer übernehmen.

Um die Löschungsbewilligung kümmert sich meist der Notar im Rahmen der Verkaufsabwicklung, so dass der Käufer der Immobilie diese quasi lastenfrei erwirbt, was die Grundschuld anbelangt.

Eine zur Löschung bewilligte Grundschuld beeinflusst den Wert einer Immobilie somit nicht. Lediglich falls vom Käufer ein Darlehen zu übernehmen wäre, würde dies eine Auswirkung auf den erzielbaren Preis haben.

Andere Belastungen

Neben den vorgenannten gibt es eine ganze Reihe weiterer Belastungen, die im Grundbuch eingetragen sein können. Beispielweise Bau- und Nutzungsbeschränkungen, Überbaurecht, Wohnungsrecht, Ankaufsrecht, Rentenschuld, Hypothek etc.

Wenn Sie wissen möchten, inwiefern Belastungen den Marktwert Ihrer Immobilie beeinflussen, kontaktieren Sie mich  gerne für eine objektive Werteinschätzung.

Peter Hiersche Immobilien
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