Der Bodenrichtwert & Verkehrswert

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert entspricht dem durchschnittlichen Lagewert für eine unbebaute Grundstücksfläche, der in Euro pro Quadratmeter angegeben wird.

Die Veröffentlichungen der Bodenrichtwerte geschieht mittels Bodenwertkarten oder Bodenrichtwerttabellen. Für die Bewertung von Immobilien ist der Bodenrichtwert ein praktisches Hilfsmittel, um den Wert des Grundstücks, auf dem die Immobilie errichtet ist, einzuwerten, insbesondere wenn das Vergleichswertverfahren im Rahmen der Wertermittlung nicht angewendet werden kann. Die Höhe des Bodenrichtwerts ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Dazu zählen unter anderem die Makro- und Mikrolage des Grundstücks, die Infrastruktur, die Bebaubarkeit, d.h. die Möglichkeit bzw. der Umfang der baulichen Ausnutzung des Grundstücks sowie weitere lagespezifische Merkmale.

Wo finde ich die Bodenrichtwerte?

Die Basis für die Bodenrichtwerte bilden die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse von Städten, Landkreisen oder Gemeinden. Die Gutachterausschüsse setzen sich in der Regel aus sachverständigen Personen aus der Immobilienbranche, wie beispielsweise Gutachtern, Architekten, Ingenieuren, Immobilienmaklern etc. zusammen. Die Kaufpreissammlungen resultieren aus den Kaufverträgen innerhalb eines bestimmten Zeitraums und Gebiets. Bei jedem Immobilienverkauf bzw. -kauf erhält nämlich der Gutachterausschuss eine Kopie des notariell beurkundeten Kaufvertrags.

Bodenrichtwerte können – oft gegen eine Gebühr - beim zuständigen Gutachterausschuss angefragt oder eingesehen werden. Im Rahmen der Werteinschätzung Ihrer Immobilie wird Ihnen ein sach- und ortskundiger Immobilienmakler ebenfalls gerne Auskunft erteilen.

Wie kommen Bodenrichtwerte zustande?

Bodenrichtwerte werden für Bodenrichtwertzonen ermittelt, in den ähnliche Lagebedingungen herrschen. Diese Werte unterscheiden sich demzufolge je nach Zone und sind abhängig von individuellen Faktoren, wie z.B. der Infrastruktur (Versorgungsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte etc.) der Anbindung an das Verkehrsnetz, die Verfügbarkeit öffentlicher Verkehrsmittel und vielen weiteren Faktoren. Bodenrichtwertzonen besitzen deshalb individuelle Richtwerte, die auf Basis der Immobilienverkäufe aus der Vergangenheit, meist über einen Zeitraum von 2 Jahre) ermittelt wurden.

Wichtig zu wissen, dass der Bodenrichtwert meist in Verbindung mit der wertrelevanten Geschossflächenzahl angegeben ist. Das bedeutet, dass der Richtwert sich auf eine bestimmte bauliche Ausnutzung eines Grundstücks bezieht. Weicht Ihr zu bewertendes bebautes oder unbebautes Grundstück von dieser Bezugsgröße ab, muss dieser Bodenrichtwert ggf. im Rahmen der Wertermittlung angepasst werden.

Der Bodenrichtwert bzw. angepasste Bodenrichtwert multipliziert mit der Fläche des Grundstücks ergibt den Bodenwert.

Wie wird ein Verkehrswert (Marktwert) ermittelt?

Manchmal werden Verkehrswert und Bodenrichtwert gleichgesetzt. Der Verkehrswert – oder auch Marktwert genannt - ist der Preis einer Immobilie, der sich aufgrund der aktuellen Marktsituation zum Zeitpunkt der Ermittlung beim Verkauf der Immobilien im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und innerhalb eines angemessenen Vermarktungszeitraum erzielen lässt. Der Bodenrichtwert ist lediglich eine Komponente, die, neben diversen weiteren Faktoren, eine wichtige Rolle bei der Ermittlung des Verkehrswerts belegt.

Prinzipiell gibt es 3 verschiedene Ansätze, den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Vereinfacht beschrieben, stellen sich diese wie folgt dar:

Das Vergleichswertverfahren

Bei diesem Verfahren ist es üblich, auf Basis von in letzter Zeit verkauften Immobilien, die ähnliche und damit vergleichbare Merkmale aufweisen - wie z.B. Baujahr, Zustand und Lage der Immobilie, Wohnfläche etc.  und deren erzielter Verkaufspreise auf denjenigen Wert bzw. Preis zu schließen, der beim Verkauf einer Immobilie voraussichtlich erlöst werden kann.

Das Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren addiert man den Bodenwert und den Sachwert des Gebäudes. Der Gebäudesachwert ergibt sich dabei aus den Baukosten samt Baunebenkosten für die Immobilie unter Berücksichtigung des Unterhaltungszustands, werterhöhender Maßnahmen, wertmindernder Faktoren und natürlich unter Berücksichtigung des Alters der Immobilie.

Das Sachwertverfahren wird meist bei Einfamilien- und Zweifamilienhäusern angewendet, also bei Objekten, die in der Regel selbst vom Eigentümer genutzt werden.

Das Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert der Immobilie ebenfalls aus der Summe aus Bodenwert bzw. anteiligem Bodenwert und dem Gebäudewert ermittelt. Im Gegensatz zum Sachwertverfahren wird der Gebäudewert allerdings anhand der zu erzielenden Mieterträge berechnet. Die Rendite, die durch die Immobilie erwirtschaftet werden kann, findet somit in der Berechnung des Verkehrswerts Berücksichtigung. Hauptfaktoren für die Ermittlung des Ertragswerts des Gebäudes bzw. des Gebäudeanteils sind hier die Lage des Objektes sowie die erzielbare bzw. tatsächliche Miete.

Zur Anwendung kommt das Ertragswertverfahren in der Regel bei auf die Erzielung von Rendite ausgelegten Objekten, d.h. z.B. bei Eigentumswohnungen, insbesondere wenn keine geeigneten Vergleichswerte vorliegen bzw. festgestellt werden können.

Sie möchten eine Einschätzung zum aktuellen Verkehrswerts Ihrer Immobilie in und um München erhalten? Sie haben allgemeine Fragen rund um die Themen Vergleichswert, Sachwert, Ertragswert oder rund um das Thema Bodenrichtwert in Stadt und Landkreis München? Kontaktieren Sie mich gerne und ich helfe Ihnen weiter.

Peter Hiersche Immobilien
Nibelungenstr. 20, 85579 Neubiberg
Telefon: 089 2 284 284 5
Mobil: 0162 25 88 477
E-Mail: info@hiersche-immobilien.de

Hinweis:
Peter Hiersche Immobilien, vertreten durch Peter Hiersche, Immobilienmakler in Neubiberg für Stadt und Landkreis München, leistet weder rechtliche noch steuerliche Beratung. Falls Sie bzgl. rechtlicher oder steuerlicher Sachverhalte Beratungsbedarf haben, wenden Sie sich bitte an Ihren Anwalt oder Steuerberater. Gerne erhalten sie von mir auf Wunsch die Kontaktdaten eines Notars, Anwalts oder Steuerberaters.

Bildquellenangabe:  Pcess609/stock.adobe.com
Link zur Bildquelle