Erbbauimmobilien

Volleigentum, Wohnungseigentum/Teileigentum, Erbbau

Volleigentum (Einfamilienhäuser freistehend, Reihenhäuser, Doppelhaushälften)

Bei Volleigentum haben Sie alle Entscheidungen rund um Ihre Immobilie selbst in der Hand, Sie sind dafür auch komplett selbst verantwortlich.

Ihnen gehört das real geteilte Grundstück, das über eine eigene Flurnummer verfügt.

Wanddurchbruch? Offener Kamin? Gemüsebeet? Schaukel im Garten?
Alles kein Problem, nur Sie entscheiden.

Heizung defekt? Neuer Fassadenanstrich nötig? Dachsanierung erforderlich? Neue Fenster mit besserem Wärmeschutz gewünscht?
Ebenfalls kein Problem, Sie bezahlen alles alleine.

Wohnungs- und Teileigentum (Eigentumswohnungen und Häuser)

Wie der Begriff bereits zum Ausdruck bringt, sind Sie Teileigentümer einer Eigentümergemeinschaft. Während die Teilungserklärung bei Häusern so gestaltet sein kann, dass eine weitgehend oder sogar vollständig autonome wirtschaftliche Nutzung der Immobilie möglich ist, bestimmt bei Eigentumswohnungen die Gemeinschaftsordnung das Miteinander der Wohnungseigentümer. Darin sind sowohl die Rechte wie auch die Pflichten der Wohnungseigentümer beschrieben. Sie können also in der Regel keine Alleingänge vollziehen, soweit das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Andererseits müssen Sie das Gemeinschaftseigentum betreffende Instandhaltungsmaßnahmen auch nicht alleine stemmen, sondern jeder Wohnungs- bzw. Teileigentümer zahlt mit.

Als Wohnungseigentümer gehört Ihnen nicht nur ein Anteil am Gebäude, sondern auch ein Anteil am Grundstück, auf dem das Gebäude errichtet ist. Das trifft natürlich auch dann zu, wenn sich Ihre Eigentumswohnung im 3. Stock befindet, Sie also z.B. mit der Nutzung des Gartens gar nichts zu tun haben. Sehen Sie es so: ohne Grundstück könnte das Gebäude in seiner Gesamtheit gar nicht existieren. Es ist also nur angemessen, dass jeder Wohnungseigentümer einen Anteil daran besitzt und nicht nur die Eigentümer der Erdgeschosswohnungen. Noch deutlicher wird dies, wenn man bedenkt, dass jedes Gebäude nur eine zeitlich begrenzte wirtschaftliche Lebensdauer hat, an deren Ende nur noch das Grundstück bzw. die jeweiligen Anteile am Grundstück einen Wert darstellen.

Im Gegensatz zum real geteilten Volleigentum ist der Grundstücksflächenanteil also nicht exakt zugeordnet, sondern lediglich über den Miteigentumsanteil definiert. Nichtdestotrotz steuert er damit einen erheblichen Anteil zum Wert der Immobilie bei.

Erbbau (Eigentumswohnungen und Häuser)

Bei Erbbauimmobilien stellt der Erbbaugeber (Eigentümer des Grundstücks) dem Erbbaunehmer ein Grundstück zur Verfügung, auf dem dieser ein Gebäude errichten kann. Im Gegenzug zahlt der Erbbaunehmer dem Erbbaugeber den Erbbauzins. Wann und in welcher Höhe der Erbbauzins zu entrichten ist, ist u.a. im Erbbaurechtsvertrag festgehalten.

Der Erbbaunehmer besitzt folglich kein Eigentum bzw. Teileigentum am Grundstück, ihm gehört lediglich das Gebäude bzw. ein Anteil am Gebäude.

Aufgrund der zeitlich begrenzten wirtschaftlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes ist davon auszugehen, dass der Wert einer solchen Immobilie langfristig, d.h. mit abnehmender Restnutzungsdauer, sinkt. Hat das Gebäude irgendwann einmal das Ende seiner Lebenszeit erreicht, stellt die Immobilie keinen Wert mehr dar.

Trotz dieses Makels kann es Gründe geben, die für den Erwerb einer Erbbauimmobilie sprechen.

Wann oder für wen kann der Erwerb einer Erbbauimmobilie sinnvoll sein?

• Wenn Sie an einem bestimmten Ort oder in einer Lage wohnen möchten, an dem bzw. in der die Bodenpreise für Sie nicht erschwinglich sind.

  Sie erwerben keinen Grund- und Boden. Deshalb müssen Sie den darauf entfallenden Wertanteil auch nicht finanzieren bzw. tilgen.

• Wenn Sie sich vor Mieterhöhung schützen möchten.

  Sie zahlen keine Miete, das Gebäude bzw. der Gebäudeanteil gehört Ihnen. Folglich sind Sie gegen zukünftige Mietpreissteigerungen gefeit.

• Wenn Sie bei Ihrer Kapitalanlage nicht auf Bodenpreissteigerungen spekulieren sondern für Sie die Mietrendite im Vordergrund steht.

  Für die Höhe der Miete spielt es keine Rolle, ob Ihnen Grund- und Boden bzw. ein Anteil daran gehören oder nicht.

Es bleibt die Frage, wie sich der marktgerechte Wert einer Erbbauimmobilie ermitteln lässt.

Grundsätzlich können dieselben Verfahren wie bei Voll- oder Wohnungs- bzw. Teileigentum angewendet werden, jedoch ergänzt um die im Erbbaurechtsvertrag geregelten Rahmenbedingungen wie z.B. (Rest)Laufzeit des Erbbaurechts, Höhe des Erbbauzinses, Anpassung(en) des Erbbauzinses, Höhe der Entschädigung bei Ablauf des Erbbaurechtsvertrags, Verlängerungsoptionen etc.

Haben Sie Fragen zum Thema Erbbauimmobilien?
Kontaktieren Sie mich gerne, ich bin persönlich für Sie da!

Peter Hiersche Immobilien
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Hinweis:
Peter Hiersche Immobilien, vertreten durch Peter Hiersche, Immobilienmakler in Neubiberg für Stadt und Landkreis München, leistet weder rechtliche noch steuerliche Beratung. Falls Sie bzgl. rechtlicher oder steuerlicher Sachverhalte Beratungsbedarf haben, wenden Sie sich bitte an Ihren Anwalt oder Steuerberater. Gerne erhalten sie von mir auf Wunsch die Kontaktdaten eines Notars, Anwalts oder Steuerberaters.

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