Ablauf der Immobilienvermittlung

Ablauf der Immobilienvermittlung

Der richtige Preis Ihrer Immobilie

Ist der Entschluss gefasst, eine Immobilie zu verkaufen, sollten Sie sich im ersten Schritt mit den Preisfindung beschäftigen. Ein realistischer Wertansatz ist das A und O, wenn Sie Ihre Immobilie einerseits zügig veräußern und andererseits einen marktgerechten Betrag erzielen möchten.

Kaum eine Immobilie ist wie die andere und es gibt deshalb eine Vielzahl von Faktoren, die bei der sachverständigen Werteinschätzung eine Rolle spielen.

Bei bebauten Grundstücken setzt sich der Wert der Immobilien aus dem Wert des Grund und Bodens und der Wert des Gebäudes bzw. des Gebäudeanteils zusammen.

Grund und Boden:

Einen Anhaltspunkt für die Bewertung des zur Immobilie gehörenden Grund und Bodens liefert der von den Gutachterausschüssen veröffentlichte Bodenrichtwert. Theoretisch könnten Sie nun einfach den Bodenrichtwert pro m² mit der Grundstücksfläche multiplizieren, um den Wert Ihres (unbebauten) Grundstücks zu ermitteln.

Dabei sollten Sie jedoch berücksichtigen, dass der Bodenrichtwert nicht für einen bestimmte Adresse, sondern für Bodenrichtwertzonen (z.B. einen Stadtteil bzw. Teil eines Stadtteils, eine Gemeinde oder einen Teil einer Gemeinde) ermittelt wurde. Weiter berücksichtigt der Gutachterausschuss in der Regel die bauliche Ausnutzungsmöglichkeiten innerhalb der Bodenrichtwertzone, nicht aber die individuelle Ausnutzung und Lage Ihres Grundstücks.

Das führt dazu, dass der Bodenrichtwert meist den individuellen Gegebenheiten angepasst werden muss, um zu einer realistische Werteinschätzung eines bestimmten Grundstücks zu gelangen.

Entscheidende Faktoren hierfür sind z.B. die Mikrolage des Grundstücks sowie die vorhandene oder erzielbare wertrelevante Geschossflächenzahl.

Einfach ausgedrückt: Ein Grundstück in unmittelbarer Nähe einer Hauptverkehrsstraße oder Bahnlinie ist sicher weniger gefragt als ein Grundstück in einer ruhigen Seitenstraße bei ansonsten vergleichbaren Umfeldbedingungen.

Ebenso nachvollziehbar dürfte sein, dass ein Grundstück mit höherer baulicher Ausnutzungsmöglichkeit, d.h. höherer wertrelevanter Geschossfläche, attraktiver und damit werthaltiger ist als Bauland, auf dem nur wenig Wohnfläche vorhanden ist bzw. entstehen darf.

Gebäude bzw. Gebäudeanteil:

Neben dem Grund und Boden stellt das Gebäude (Haus, Doppelhaus, Reihenhaus etc.) bzw. der Gebäudeanteil (Eigentumswohnung, Garage), jedenfalls solange es sich dabei um kein Abrissobjekt handelt, die zweite werthaltig Komponente einer Immobilie dar.

Je nach Bewertungsmethode werden u.a. berücksichtigt: das Alter, die Flächen, die Ausstattung, der Unterhaltungszustand, ein Instandhaltungsstau bzw. erforderliche Renovierungsmaßnahmen. Weiter der Grundriss- und die Raumaufteilung, die Ausrichtung, Außenanlagen und besondere Merkmale. Letztere im positiver wie in negativer Hinsicht.

Insbesondere sollten bei älteren Gebäuden die aus Käufersicht investitionsintensiven, funktionalen Gebäudeteile besondere Beachtung finden. Das gilt gleichermaßen für Häuser wie für Wohnanlagen, denn schließlich wird auch bei Eigentumswohnungen der Eigentümer entsprechend seines Anteils an Sanierungsmaßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, beteiligt.

Bodenwert und Gebäudewert

Die Bewertung von Boden und die Bewertung des Gebäudes bzw. Gebäudeanteils liefern in Summe den Wert der Immobilie.

Darüber hinaus gibt es noch weitere Faktoren, die bei sachverständiger Beurteilung möglicherweise diesen Wert beeinflussen (können). Dazu zählen u.a. die Wohnlage, die Baujahresgruppe, die Wohnfläche, die Gebäudeart, die Grundstücksgröße im Vergleich zu umliegenden Objekten, die Restnutzungsdauer und der Bodenwertanteil. Wer sich damit eingehender beschäftigen möchte, findet detaillierte Informationen im Jahresbericht des Gutachterausschusses.

Die Bewertung einer Immobilie ist ein komplexer Sachverhalt. Sieht man einmal von Wohnanlagen mit Wohnungen nahezu identischer Grundrisse und Flächen (z.B. Boardinghouse-Apartments) oder Reihenhaussiedlungen ab, werden sich nur selten Objekt finden, die identische Merkmale aufweisen. Selbst in diesen Fällen stecken die Unterschiede in Details. Insofern führt nur die individuelle Betrachtung in Kombination mit der Anwendung objektivierender Bewertungsverfahren ein Bewertungsergebnis, das mit größtmöglicher Wahrscheinlichkeit den richtigen, sprich marktgerechten Preis liefert.

Was gleich scheint, ist nicht immer gleich:

Ein Beispiel:

In einer 10 Jahren alten Reihenhaussiedlung werden zwei Objekte angeboten, die zur selben Zeit errichtet wurden und sich in Baujahr, Ausstattungsniveau, Zustand und allen wesentlichen Merkmalen nahezu nicht unterscheiden. Beide Häuser werden zum gleichen Preis von 950 Tsd. Euro angeboten.

Die Grundstückfläche des ersten Hauses beträgt 160 m², seine Wohnfläche 120 m². Das zweite Haus steht auf einem 250 m² großen Grundstück, an Wohnfläche sind jedoch nur 100 m³ vorhanden.

Somit beträgt der Preis pro m² Wohnfläche bei Haus 1 ca. 7900 Euro, bei Haus 2 ca. 9500 Euro.

Scheinbar ist Haus 1 ein echtes Schnäppchen, da im direkten Vergleich sein Preis pro m²-Wohnfläche fast 17% unter dem des Hauses 2 liegt.

Dass dieser Vergleich hinkt wird deutlich, wenn man berücksichtigt, dass Haus 2 ein um ca. 90 m² größeres Grundstück verfügt. Damit wird auf einfache Weise deutlich, dass eine isolierte Betrachtung eines Gebäudes (gleiches gilt natürlich auch für Eigentumswohnungen) keinen Rückschluss auf den angemessenen Wert einer Immobilie zulässt.

Was ich für Sie tun kann:

  • Ermittlung der bewertungs- und verkaufsrelevanten Daten anhand der vorhandenen Objektunterlagen

  • Beschaffung fehlender Dokumente wie Baupläne, Wohnflächenberechnung, Teilungserklärungen samt Nachträgen, Aufteilungsplan, Grundbuchanzug etc.

  • Beschaffung des Bodenrichtwerts und Anpassung dieses Werts an die vorhandenen Gegebenheiten in Abhängigkeit der Möglichkeit der Bebauung, Mikrolage etc.

  • Beurteilung der (Mikro-)Lage der Immobilie

  • Neutrale Beurteilung des Ausstattungsniveaus und des Zustands der Immobilie

  • Empfehlungen in Bezug auf vor dem Verkauf ggf. durchzuführende Instandhaltungsmaßnahmen oder Beurteilung des Einflusses auf den Verkaufspreis, falls Instandhaltungsmaßnahmen nicht durchgeführt werden sollen oder können

  • Wertermittlung nach den gängigen Verfahren, insbesondere Ertragswert- und/oder Sachwertermittlung unter Berücksichtigung der objektspezifischen Besonderheiten

  • Marktvergleich unter Berücksichtigung sämtlicher wertbeeinflussender Faktoren

  • Marktanalyse: Welche Immobilien wurden wie lange angeboten, bis ein Verkauf zustande kam

  • Erläuterung der Wertermittlung und der Herleitung des Bewertungsergebnisses samt Empfehlung eines anzustrebenden Verkaufspreises

Die Vorbereitung:

In der Regel kauft niemand eine Immobilie als Katze im Sack. Nur verständlich also, wenn bei einer großen Investition ein Interessent möglichst detaillierte Informationen zum Objekt erhalten möchte, bevor eine Kaufentscheidung getroffen wird.

In den meisten Fällen wird darüber hinaus eine Finanzierung benötigt und der Darlehensgeber erwartet, dass ihm sämtliche objektrelevanten Dokumente mit Antrag und Beginn des Genehmigungsprozesses zur Verfügung gestellt werden.

Je nachdem, ob es sich um ein (bebautes) Hausgrundstück oder Wohn- bzw. Teileigentum handelt, wird, neben einem aussagekräftigen Exposé, oft eine Vielzahl von Unterlagen benötigt. Im Einzelnen können dies sein:

  • Aktueller Grundbuchauszug

  • Flurkarte

  • Wohnflächenberechnung

  • Energieausweis

  • Baubeschreibung

  • Bauplan, bemaßte Grundrisse

  • Gebäudeversicherungsnachweis

  • Teilungserklärung, Nachträge

  • Weitere im Grundbuch benannte Urkunden

  • Aufteilungsplan

  • Mietvertrag

  • Nachträge, Ergänzungen und Sondervereinbarungen zum Mietvertrag

  • Dazu kommen bei Mehrfamilienhäusern oder Wohnungseigentumspaketen detaillierte Aufstellungen zu:

  • Mieteinnahmen

  • Hausgeldern

  • Nebenkosten

  • Mieterstruktur

  • Mietzahlungen

  • Beschlossene und anstehenden Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen

Was ich für Sie tun kann:

  • Erstellung eines hochwertigen, umfassenden Exposés mit professioneller Bebilderung und aussagekräftigen Eckdaten zur Immobilie

  • Erfassung und Zusammenstellung der vorhandenen Unterlagen

  • Beschaffung nicht vorhandener Dokumente über unseren Notar, die Stadt/Gemeinde, die LBK/das Bauamt, die Hausverwaltung etc.

  • Durchsicht der Unterlagen hinsichtlich klärungsbedürftiger Inhalte und Abstimmung

  • Erstellung des Energieausweises durch unseren Energieberater

  • Kommunikation mit Mietern

  • Aufbereitung aller verkaufsrelevanter Unterlagen für die Kommunikation an potenzielle Kaufinteressenten

Die Vermarktung:

Je mehr potenzielle Kaufinteressenten Sie erreichen, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit für einen zügigen Verkaufsabschluss. Wichtig dabei ist, die Immobilie attraktiv in Szene zu setzen, ohne eine Erwartungshaltung aufkommen zu lassen, die aufgrund der Gegebenheit nicht erfüllt werden kann.

Was ich für Sie tun kann:

  • Präsentation Ihrer Immobilie unseren vorgemerkten Kaufinteressenten

  • Veröffentlichung auf den marktführenden Online-Vermarktungsportalen

ODER

  • Diskrete Vermarktung an vorgemerkte Kaufinteressenten (insbesondere bei Baugrundstücken oder Anlageobjekten)

Dazu begleitende Vermarktungsaktivitäten über Google, Facebook und andere On- und Offline-Kanäle

Kommunikation und Besichtigungen:

Selbst dein gründlich vorbereitetes Exposé wird möglicherweise nicht alle Fragen potenzieller Kaufinteressenten beantworten. Umso wichtiger ist es, jederzeit erreichbar zu sein und für klärungsbedürftige Sachverhalte kurzfristig Antworten parat zu haben.

Besichtigungen benötigen Zeit und sollten in aller Ruhe durchgeführt werden. Insbesondere bei zur Eigennutzung vorgesehenen Immobilien sollte dem Kaufinteressenten ausreichend Gelegenheit gegeben werden, sein zukünftiges Heim im Detail zu inspizieren.

Was ich für Sie tun kann:

  • Telefonische Vorab-Kontaktaufnahme mit allen potenziellen Kaufinteressenten und Qualifizierung der Anfragen

  • Bereitstellung der Objektunterlagen an qualifizierte Kaufinteressenten

  • Durchführung von Einzelbesichtigungen

  • Nachbearbeitung der durchgeführten Besichtigungstermine hinsichtlich offener Fragen

  • Durchführung von Zweitbesichtigungen mit ernsthaften Interessenten

  • Abfrage der Finanzierungsbestätigung bzw. des Kapitalnachweises

  • Bereitstellung weiterer Unterlagen, die für den Finanzierungantrag benötigt werden

  • Kommunikation mit Darlehensgebern des Kaufinteressenten, ggf. zur Klärung offener Fragen oder zur Vereinbarung und Begleitung des Gutachtertermins

  • Bereitstellung der vom Kaufinteressenten unterzeichnete Kaufabsichtserklärung

  • Kommunikation mit dem Kaufinteressenten bis zur Vorlage des Darlehensvertrags und des Grundschuldbestellungsauftrags

Vorbereitung des Verkaufs/Kaufs und des Beurkundungstermin:

Besteht Einigkeit über den Kauf, den Kaufpreis und die sonstigen Rahmenbedingungen und ist die Kaufabsichtserklärung vom Kaufinteressenten unterzeichnet, kann der Kaufvertragsentwurf beim Notar in Auftrag gegeben werden.

Dieser Entwurf wird an beide Parteien, Käufer und Verkäufer, zur Durchsicht und Prüfung kommuniziert. Änderungswünsche werden dem Notar mitgeteilt und nach gegenseitiger Abstimmung in den Kaufvertrag eingearbeitet.

Der Notar ist DER Ansprechpartner, wenn es um die Klärung rechtlicher Sachverhalte geht. Da er die Immobilie jedoch nicht kennt, kann er keine Beurteilung individueller Vereinbarungen oder objektspezifischer Gegebenheit vornehmen. Z.B.: Werden die in der Immobilie befindliche Einbauküche oder sonstiges Inventar vom Käufer übernommen und welcher Wert ist dem ggf. beizumessen? Wurde zwischen Verkäufer und Käufer vereinbart, dass vor Übergabe des Objekts noch Renovierungsarbeiten durchgeführt werden? Gibt es in der Immobilie Schwachstellen oder Defekte, die im Rahmen einer Besichtigung nicht oder nicht so ohne weiteres feststellbar sind, auf die der Verkäufer jedoch hingewiesen hat? Weist die Teilungserklärung Besonderheiten auf?

Es bleibt somit Aufgabe der beiden Parteien, den Notar ggf. auf solche inhaltlichen Aspekte oder getroffene Vereinbarungen hinzuweisen und ggf. deren Aufnahme in den Kaufvertrag zu erwirken. Wir raten, den Kaufvertragsentwurf in seiner finalen Version noch einmal auszutauschen und zu prüfen, so dass VOR dem Beurkundungstermin eine hundertprozentige Einigkeit über seinen Inhalt besteht und es nicht zu Diskussion beim Termin kommt.

Der Notar liest den Kaufvertrag beim Beurkundungstermin vor und beantwortet alle Fragen. Scheuen Sie sich nicht, nachzuhaken, wenn Sie etwas nicht verstanden haben. Am Ende wird der Kaufvertrag vom Verkäufer und Käufer unterzeichnet.

Ab jetzt heißt es abwarten, bis die für die Kaufpreiszahlungen erforderlichen Voraussetzungen (z.B. Auflassungsvormerkung, Löschungsbewilligungen von Grundpfandrechten, Löschung von Dienstbarkeiten, etc.) eingetreten sind. Der Notar informiert die Parteien zu gegebener Zeit über den Eintritt der Fälligkeit. Die Räumung, soweit es sich um ein leerstehendes, unvermietetes Objekt handelt, überprüft der Käufer selbst und weist danach die Zahlung des Kaufpreises an. Soweit nichts anderes vereinbart ist, arrangieren Verkäufer und Käufer die Übergabe der Immobilie, sobald der Kaufpreis auf dem Verkäuferkonto eingegangen ist.

Im Rahmen der Übergabe werden die Zählerstände notiert und der Käufer bestätigt den Erhalt der Schlüssel. Bei vermieteten Objekten wird darüber hinaus der Mietvertrag samt ergänzender, die das Mietverhältnis betreffende Unterlagen ausgetauscht.

Was ich für Sie tun kann:

  • Kommunikation der für den Kaufvertrag relevanten Personendaten einschl. erweiterter Daten bei nicht-deutscher Staatsbürgerschaft an das Notariat

  • Kommunikation und Abstimmung inhaltlicher, den Kaufgegenstand betreffende Aspekte sowie individueller Vereinbarungen zwischen den Parteien und dem Notariat

  • Beauftragung der Erstellung Kaufvertragsentwurfs durch das Notariat

  • Durchsicht des Kaufvertragsentwurfs

  • Abstimmung und Vereinbarung des Beurkundungstermins u.a. in Abhängigkeit der Vorlage von Darlehensverträgen, des Grundschuldbestellungsauftrags sowie weiterer, ggf. für die Beurkundung benötigter Dokumente

  • Beauftragung eines Dolmetschers, falls von einer oder beiden Parteien benötigt

  • Fortschrittsverfolgung bis zur Kaufpreisfälligkeit

  • Begleitung der Übergabe, Erstellen des Übergabeprotokolls

Die Nachbetreuung:

Nach erfolgreicher Objektübergabe stehen wir beiden Parteien weiterhin zur Seite.

Benötigen Sie als Verkäufer z.B.

  • einen Nachweis bzw. eine Bestätigung der Ummeldung der Versorger?

  • Informationen zu Abrechnungsperioden, die den Zeitraum vor Lasten-/Nutzenübergang betreffen?

  • eine Mietkautionszinsberechnung?

Ich kümmere mich darum!

Möchten Sie als Käufer z.B.

  • Ihr neu erworbenes Objekt umgestalten, renovieren oder teilrenovieren und hätten gerne Kontakte erfahrener Architekten und professioneller Handwerker?

  • Empfehlungen zu werterhaltenden und wertsteigernden Maßnahmen erhalten?

  • Ihre als Kapitalanlage erworbene Immobilie vermieten?

Ich unterstützen Sie auch nach dem Kauf umfänglich!

Ebenso wie keine Immobilie wie die andere ist, gestaltet sich der Vermittlungsprozess im Detail meist recht individuell. Dank meiner Erfahrung und meiner professionellen Arbeitsweise weiß ich, worauf es ankommt!

Kontaktieren Sie mich gerne für eine unverbindliche Beratung. Ich bin persönlich für Sie da!

Peter Hiersche Immobilien
Nibelungenstr. 20, 85579 Neubiberg
Telefon: 089 2 284 284 5
Mobil: 0162 25 88 477
E-Mail: info@hiersche-immobilien.de

Hinweis:
Peter Hiersche Immobilien, vertreten durch Peter Hiersche, Immobilienmakler in Neubiberg für Stadt und Landkreis München, leistet weder rechtliche noch steuerliche Beratung. Falls Sie bzgl. rechtlicher oder steuerlicher Sachverhalte Beratungsbedarf haben, wenden Sie sich bitte an Ihren Anwalt oder Steuerberater. Gerne erhalten sie von mir auf Wunsch die Kontaktdaten eines Notars, Anwalts oder Steuerberaters.

 

unverbindliche Erstberatung anfragen

 

Bildquellenangabe: Puwasit Inyavileart/stock.adobe.com
Link zur Bildquelle